2020 – Quoi, Quant et Où acheter ?

Vous pensez que le moment pour acheter un bien pendant cette pandémie pourrait ne jamais se reproduire dans un avenir proche ?

Sûrement. Je le pense aussi. Mais certains disent que les virus seront de plus en plus fréquent. Et on dit qu’il y aura une seconde vague voire même une troisième. Et pourquoi pas une quatrième, Alouette. Je le pense plus 🙁

Alors où, quant et quoi acheter ?

C’est la question à 1 million de dollar.

Mais n’oublions pas la crise des subprimes. Donc mon analyse est basée sur ces deux crises (subprimes et pandémie) pour établir ma réflexion.


Où acheter ?


Je vous dirais de changer de paradigme. Où ne pas acheter ?
Ne pas acheter dans des villes / États :

  • en décroissance démographique
  • qui dépendent d’une seule industrie (pétrole, automobile, tourisme, etc.)
  • trop urbanisé (les villes sont plus touchées lors d’une pandémie et resterons confinées plus longtemps)
  • avec au moins une risque environnemental trop élevé / aléatoire (pétrole, tremblement de terre, montée des eaux, ouragans, tornades, etc.). Beaucoup de subjectivité dans ces critères. Le but est de les connaitre pour mitiger les risques.

Quand acheter ?

Pas maintenant c’est sûr (Mai 2020). L’avenir est encore incertain. Même si la bourse nous fait croire le contraire, restez à l’écart de l’immobilier pour le moment. Tout est une question économique et psychologique.

Tout d’abord, les aides données par l’administration américaine permettent à beaucoup de personne (investisseurs ou propriétaires) de garder la tête hors de l’eau. Que va-t-il se passer au moment de la reprise. Des tas de scénarios vont arriver mais quels impacts auront les uns, les autres et les uns sur les autres.

Prenons deux scénarios :

Scénario 1 – Propriétaire avec une résidence principale à $500k

Prenons l’exemple d’un propriétaire avec une résidence principale à $500k. Monsieur a perdu son emploi, sa femme travaille. Mais ils continuent à payer :
– les taxes (municipales, county, etc.)
– les assurances (maison, voiture, santé, etc.)
– les marges de crédits (hypothèques, voitures, cartes de crédits, etc.)
– éventuellement le coût des écoles des enfants, petits enfants,
– etc.
– et pourquoi pas d’autres hypotheques :
S’ils font faillite, ils perdent non seulement leur maison, mais aussi l’impossibilité d’avoir une nouvelle hypothèque pour 5 à 7 ans. Quant on a 50 ans, ça fait dur sur le moral. Alors on grignote son épargne, on emprunte peut-être aux parents, la famille, amis, etc.
Alors, peut-être vendre cette maison avec une grosse hypothèque ? Oui, mais qui en veut aujourd’hui et qui en voudra dans 6, 12 ou 18 mois au prix demandé. Les acheteurs espèrent une baisse de prix et attendront. Et pendant qu’ils attendent, la pandémie va prendre fin et les aides aussi. Monsieur sera toujours au chômage. Ils tiendront peut-être quelques mois supplémentaires et ensuite, ils ne pourront plus faire face a leurs obligations hypothécaire. Faut vendre vite !

Mais des milliers voir des centaines de milliers de ménage seront dans cet état. Celui qui sera pris à la gorge en premier et ne voudra pas être en défaut de paiement hypothécaire (ou qui aura anticipé le problème) vendra plus bas que le prix du marché.

Le prix du marché aura baissé. Le prochain qui sera pris à la gorge devra vendre à ce nouveau prix plancher ou encore plus bas. Car l’acheteur veut profiter de cette baisse. Et indéniablement le marché immobilier va baisser. Je ne dis pas qu’il y aura un effondrement comme pour les subprimes. Trop tôt pour le savoir. Il faut suivre …

Puis il y aura les ménages qui nient la réalité, ceux qui haïssent les requins qui veulent leur acheter leur bien immobilier moins cher qu’ils ne l’ont acheté, moins cher que le montant restant de leur hypothèque, ceux qui ne se parlent pas dans un couple (Monsieur n’a pas dit a Madame qu’il a perdu son emploi), ceux qui ne savent pas faire des projections financières et se retrouvent du jour au lendemain sans rien en banque, etc. Tous ceux là , vont finir en reprise bancaire.

Une nombre infime de ménage va essayer d’éviter la reprise bancaire avec les « Short Sale ». Mais pas sûr que cela fonctionne malgré tous leurs efforts.

Et boom, les acheteurs qui sont restés à l’étroit se frottent les mains. Peut-être. Trop tôt pour le savoir (Mai 2020).

« La patience est mère de toutes les vertus ». Donc soyez patient !

À mon avis, le brouillard commencera a se dissiper en octobre 2020. Peut-être avant, peut-être après. Les premiers vaccins devront apparaitre en décembre 2020. Et il faut des mois pour fournir à la population mondiale.

Sans compter que l’élection présidentielle américaine est en novembre 2020. Ceux qui veulent la tête de Trump feront tout pour que l’économie ne reprennent pas avant le jour de l’élection.

Scénario 2 – Investisseur avec un bien immobilier locatif à $500k

Prenons l’exemple d’un investisseur avec une bien immobilier locatif avec un bail annuel.

Si le locataire décide de ne plus payer (scénario plausible pour des milliers de propriétaire actuellement car leurs locataires ont perdus leur emploi). De plus un moratoire est exécutoire sur plusieurs États comme la Floride pour empêcher les évictions des locataires « mauvais payeurs ».

Le propriétaire peut de son côté se prévaloir de l’assouplissement bancaires CARES mais le retour du balancier dans 4 à 10 mois risque de faire mal.

Rappelez-vous certains frais fixes courent toujours aussi bien pour le propriétaire (assurances, taxes, etc.) que pour le locataire (assurances, électricité, téléphone, Internet, etc.).

Si le propriétaire est pris a la gorge ou pense qu’il vaut mieux vendre maintenant que demain, il le fera même à perte. Cette perte, il pourra l’échelonner sur plusieurs années (17 ans si utilise la même méthode de Trump) pour diminuer ses impôts. C’est ça une gestion du risque.

Donc lui et les autres dans son cas et leur pensée identique, vont mener vers un marché immobilier baissier. Les autres investisseurs avec des poches plus profondes, ou qui ont prévu une correction (comme moi), attendront plus longtemps. Et là, la baisse du marché immobilier va s’accentuer.

Maintenant, imaginons que notre propriétaire s’en sort tant bien que mal au bout de 18 mois. Mais son locataire comme des millions d’autres ne trouvent pas un emploi !

Les cours de justice vont déborder, allongeant le délai des expulsions, les dégradations par les locataires vont s’accentuer , etc.

Le propriétaire pendant ce temps doit faire face à ses obligations hypothécaires vu que CARES est fini depuis au moins 2 mois.

Alors le scenario pour lui est identique qu’au scénario 1. L’investisseur pris à la gorge en premier ou le plus anticipatif vend au début pour un prix en dessous du marché. Le suivant pris à la gorge va vendre encore plus bas. Et le cercle engendre une baisse du prix du marché immobilier.

Comme dans le scenario 1, les autres investisseurs vont attendre que le marché immobilier s’écrase au maximum pour entrer dans la danse.

Alors certains vont essayer les « Short sale » et peut être qu’il n’y arriveront pas.

Il faut noter, et c’est valable pour le scénario 1 précédent que les banques peuvent jouer les mauvais garçons dans cette histoire. Elles ont déjà 20% ou 30% du prix du bien lors de la signature de l’hypothèque. L’investisseur a peut-être déjà payé un 1/3 de l’hypothèque (33%). Donc les banques ont plus de 50% du prix du bien déjà en caisse. Même si elles reprennent le bien a 50% de sa valeur, elle ne sont pas à perte. Il suffira pour elle d’attendre quelques mois pour gagner facilement un 10% de l’appréciation du bien au lieu d’un maigre 4% annuel hypothèque.

Pour ajouter encore un pavé dans la mare, notez que tout investisseur ou propriétaire de résidence secondaire ne voudra pas que ses autres biens plus fonctionnels (ex. résidence principale) soient touchés par cette situation. Donc il préférera vendre à perte plutôt que de couler toute la « baraque » avec.

Vous voyez le Quand est vraiment imprévisible. Il faut le suivre, au moins tout les mois. Inscrivez-vous pour bénéficier des meilleures nouvelles qui vous aideront à prendre une meilleure décision.


Quoi acheter ?

Tout d’abord, cela va dépendre du type de bien que vous souhaitez acquérir. Mais comme je l’explique dans notre formation, votre stratégie peut changer en cours de réflexion. Elle pourrait changer si vous comprenez entre autre le marché américain mais aussi l’étendu de ses possibilités. C’est ce qui m’est arrivé.

Je vais survoler plusieurs type de bien.

Résidence secondaire

J’éviterai d’acheter des biens de luxe. Ces biens étaient déjà en décroissance et la crise pandémique ne va qu’accentuer le problème. Si vous voulez faire un flip, pourquoi pas mais il pourrait être plus long à réaliser. Mais attention, connaissez votre marché, sinon ce sera un flop !

En réalité, avant même l’achat de la résidence secondaire, vous devez avoir en tête votre plan de sortie. Vous devez commencez exactement par votre stratégie de sortie. N’écoutez aucune personne qui vous dira que c’est garantie. C’est impossible en ces temps incertains. Vous avez des risques. Risques insoupçonnés à votre niveau mais des risques quant même.

J’achèterai une maison individuelle (single family home house). Vous maîtriserez presque tout sauf le taux de taxation municipale. C’est pas si embêtant.

Je n’achèterai pas de condominium à moins là aussi de vouloir faire un flip à plus ou moins long terme. Voir notre formation pour comprendre les impacts d’un condominium.

La localisation sectorielle (quartier) à son importance capitale par temps de crise. Prenons l’exemple, d’un nouveau quartier domiciliaire qui vient juste d’être terminé. Beaucoup de familles ont fait des efforts substantiels pour habiter ce beau quartier résidentiel avec leurs beaux jeunes enfants studieux. Qu’adviendra-t-il si beaucoup d’entre eux perdent leur maison ? Est-ce des locataires de longue date qui trouveront ces saisies immobilières abordables pour les acheter ? Le quartier passera-t-il de la classe aisée à une classe moyenne. Ou d’une classe moyenne à une classe « défavorisée » ? Ou passera-t-elles entre les mains d’investisseurs qui placeront des locataires ? Votre bien acheté à un prix plus qu’attrayant à prime abord risque de perdre de son attrait et de son appréciation dans un futur pas si lointain. Résultat, si vous n’agissez pas vite, vous y perdrez peut-être votre culotte 🙁

Investissement

Choisir des biens ou les locataires (individus ou entreprises) qui paieront leur loyer par n’importe laquelle des crises. Éviter que les membres du couple travaillent ensemble ou dans la même profession.

Une colocation pour infirmière ou école d’infirmière est possible car elle doivent faire leur stage physique. On ne s’essaye pas à planter des aiguilles chez soit à regarder YouTube. De même pour un agent de la paix (policier). Il n’apprendra pas à terrasser quelqu’un ou lui mettre des menottes chez lui. Et je vous garanti qu’il ne le fera pas sur sa douce moitié, enfants, parents ou amis, Je vois la scène : Chéri, tu joues le méchant et je vais te teaser puis te passer les menottes 🙂 Peut être dans un couple sado-maso ?

Choisir un bien immobilier qui ne devrait pas être impacté par aucune crise. Donc pas de Airbnb, hôtel, etc.

Choisissez plus des maisons unifamiliales. Elles on l’avantage d’être versatile : prêt pour la location saisonnière ou annuelle ou la vente.

Je regarderai aussi les immeubles locatifs. Mais les immeubles bien sur toute la ligne; surtout la gamme et la localisation.

Terrain

Ça va boomer dès la fin de la pandémie. Le ticket d’accès est peu cher. Trouver des biens avec peu de taxes.

Le plus proche d’une bonne école, d’une centre urbain, d’un centre d’achat, un hôpital. Tout ce qui rendrait la vie à quelqu’un meilleur.

Le seul bémol, c’est le levier. Vous ne trouverez pas de levier avec un préteur américain pour l’achat de beaucoup de terrain.

Mais en moins de 24 mois vous pourriez doubler voir tripler la mise. Si et si les prix baissent.

(suite…)

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