Comment acheter ou investir dans une maison secondaire ou de vacances ?

Comment acheter ou investir dans une maison secondaire ou de vacances ?

Selon l’Association nationale des agents immobiliers, voici un portrait de l’acheteur américain d’une résidence secondaire
Étude de 2016 :

  • Âge médian de l’acheteur : 46 ans (les baby-boomers possèdent 57% de toutes les résidences secondaires)
  • Temps de possession de la résidence secondaire : 7 ans
  • Revenu médian des ménages : 103 700 $ et pour un investisseur : 95 800 $
  • Prix ​​médian de la résidence secondaire : 192 000 $ et pour un investisseur : 143 500 $
  • Taux d’achat cash de résidence secondaire : 39%
  • N ° 1 raison d’acheter : Retraite familiale
  • N ° 2 raison d’acheter : future résidence principale
  • N ° 1 endroit à acheter : Le Sud des États-Unis (47%)
  • N ° 2 endroit à acheter : l’Ouest des États-Unis (25%)
  • Type de résidence secondaire le plus populaire : maisons unifamiliales (58%) suivies des condominiums / appartements (25%) puis des maisons en rangée (13%)
  • Zone la plus populaire pour résidence secondaire : zone de villégiature (40%), à la montagne (19%) , à coté d’un un lac (19%)  et à la campagne (16%)
  • Zone la plus populaire pour un investisseur : banlieue ou petite ville (41%),  zones urbaines (29%)

 

Et vous, quelles sont les raisons qui vous poussent a regarder du coté américain pour l’achat d’une résidence secondaire ?

  • pour la détente ou les vacances
  • pour être un snowbird (passer 6 mois par an au soleil)
  • pour l’investissement
  • pour la diversification
  • pour planification de la retraite
  • pour le business
  • pour vos enfants

 

Que vous rêver de passer d’agréable moment, d’y séjourner plusieurs mois ou d’y investir, vous devez suivre ces cinq étapes pour réussir votre achat sans tracas :

Etape 1: Décidez si c’est le bon moment pour acheter
Etape 2: Savoir ce qu’il faut rechercher dans une résidence secondaire
Etape 3: Explorez les options de financement et négociez avec le vendeur
Etape 4: Apprenez les tenants et les aboutissants fiscaux
Etape 5: Recherchez d’autres options de propriété

 

Etape 1: Décidez si c’est le bon moment pour acheter une résidence secondaire

Réfléchissez à vos plans pour l’achat d’une résidence secondaire (maison ou condo) avant faire le grand saut.

Définir clairement votre objectif : Vous souhaitez investir ou en profiter pour vos vacances ? Passer souvent de long week-end de relaxation ou un lieu de rencontre familiale ? Ou encore un pied à terre pour votre retraite ou votre business ?

Tenez compte des conditions du marché immobilier, de vos finances personnelles ou de votre accessibilité à l’argent emprunté (hypothécaire ou autres) et de la valeur de la maison ou condo envisagé. Compte tenu de la spécificité de chaque région / ville des États-Unis et de l’effervescence de leur marché respectif, il n’y a pas un conseil unique.

Pour que votre achat soit agréable, vous devez donc faire vos devoirs et ne pas vous reposer uniquement sur un agent immobilier.

Si vous y allez aveuglement puis que vous voulez vendre votre bien immobilier dans les 12 à 24 prochains mois, vous risquez de trouvez la facture salée. Votre résidence n’aura peut etre pas pris de la valeur (ou perdu si vous n’avez pas fait vos devoirs) et l’agent immobilier qui sera responsable de la vente vous réclamera généralement 6% la commission.

Concentrez-vous sur les zones à taux d’appréciation constant. Même si vous n’allez pas louer votre futur maison / condo, considérez le comme un investissement et concentrez vos recherches sur les zones où les maisons vont s’apprécier. Et ceux qui veulent louer, soyez vigilant, et ne comptez pas sur plus de six mois de location pour une résidence vacances pour couvrir toutes vos dépenses pour prendre votre décision.

Par exemple, je voulais une résidence pour la retraite mais réellement, comme j’y était loin, j’ai opté pour des locataires à l’année. Maintenant, avec les plus-values, je pourrais acheter une résidence de vacances que je n’aurai jamais imaginé.

 

Étape 2: Savoir ce qu’il faut rechercher dans une résidence secondaire

Une fois que vous avez une bonne idée de vos objectifs (financier, abordabilité et localisation) autour de votre futur maison / condo, vous devez faire vos devoirs et rechercher la bonne maison au bon endroit.

Connaitre l’endroit

Lorsque vous aurez défini le secteur voulu (surtout pour vos loisirs ou retraite) dans une région que vous ne connaissez pas, il faudrait que y vous séjournez au moins une fois avant d’acheter. C’est une étape primordiale pour prendre le pouls de votre futur quartier. Sur place, eexaminez attentivement le temps et les frais de déplacement par rapport à la fréquence à laquelle vous prévoyez utiliser la maison (par exemple par rapport à la place ou au centre ville). Est-il difficile de s’y rendre ? Pensez au prix de l’essence, aux péages, embouteillages et même aux voyages aériens et les trajets en l’aéroport et votre futur maison.

Parlez aux habitants qui y vivent à longueur d’année

Même si vous passez vos vacances dans la même région depuis des années, il est important d’apprendre à connaître l’endroit du point de vue local avant d’acheter une maison dans ce secteur. Parlez aux résidents qui vivent à l’année et demandez-leur ce qu’ils aiment dans le secteur, comment il change au cours de ces dernières années, quels types de personnes déménagent et comment est la saison morte.

Agissez comme un résident local

Si vous le pouvez, vous devriez également visiter la région à chaque saison pour avoir une idée de ce que vous ressentez tout au long de l’année. Pendant que vous y serez, explorez les restaurants, les épiceries et les divertissements. Est-ce que la région a suffisamment de choses que vous aimez pour vous intéresser ? Validez également les écoles / universités et surtout le système scolaire public. Même si vous ne prévoyez jamais y placer vos enfants, les maisons situées près des bonnes écoles ont plus de valeur surtout les bonnes écoles publiques.

Comparez !

Pour déterminer si la maison est un bon investissement, comparez avec les récentes maisons vendues dans le même secteur. Comparez les oranges avec les oranges et ne présumez de rien. Au besoin, faites vous aider par un agent immobilier local, c’est gratuit !

Connaître les règles de location
Si vous envisagez de louer votre futur maison / appartement surtout pour de la location courte durée, vous devriez faire des recherches supplémentaires. Par exemple, certaines communautés (maison ou condominium), si ce n’est beaucoup de communautés ont des restrictions voir l’interdise les locations de courtes et moyennes durées. D’autres vous autorisent un certain type de location que si vous y habitez au moins un certain nombre de mois (12 a 24 mois). Et mème si votre futur maison / appartement n’est pas soumis a une communautés, la ville pourrait vous l’interdire. D’un autre côté, si vous avez envie d’une retraite paisible, vous ne voudrez peut-être dans une communauté avec des fêtards qui se relayent chaque semaine 🙁

Travaillez avec un agent expérimenté
Un agent immobilier chevronné peut vous aider à évaluer vos critères et à faire toute la différence lors d’un achat de votre résidence secondaire. Essayez ces astuces pour trouver un agent ou un courtier :
Recherchez sur Internet dans votre futur quartier les maisons vendues du même type que vous souhaitez acheter. Puis regardez l’agent vendeur pour chacune de ces maison et consultez sa fiche descriptive. Ne conservez que les agents immobiliers dont c’est le secteur principal et avec au moins cinq ans d’expérience sur le quartier.

Ensuite, assurez-vous que l’agent immobilier a suffisamment de contact pour vous soutenir après la vente : Property manager, Handyman, Entrepreneur, etc. C’est essentiel pour ceux qui ne vivront pas régulièrement dans la résidence.

Étape 3: Explorez les options de financement et négociez avec le vendeur.

À bien des égards, les achats de résidences secondaires sont similaires à l’achat de votre résidence principale. Mais la mise de fond n’est pas forcément la même et c’est la qu’un agent immobilier spécialisé pourrait vous aider. Par exemple,  si le vendeur a ce bien immobilier aussi en tant que résidence secondaire, il pourrait être plus flexible. Un vendeur de résidence secondaire est souvent plus flexible en termes de prix et de conditions de vente. Il pourrait vendre parce qu’il veut avoir autre chose ou que leur mode de vie a changé.

Pour faire la vente, vous pouvez demander des conditions spéciales au vendeur. Par exemple, le vendeur pourrait être disposé à vous la financer pour trois à cinq ans. Parfois, les banques acceptent 10% de garantie au vendeur lorsque l’acheteur met 10% sur la table.

Étape 4: Apprenez les tenants et les aboutissants fiscaux.

Une planification fiscale avisée peut faire une différence dans votre déclaration fiscale. Les incidences fiscales pour un résidence secondaire peuvent varier considérablement selon votre situation financière et selon que vous envisagez ou non de louer la propriété. Gardez cela à l’esprit lorsque vous déterminez l’impact sur vos impôts:

  • Tenez compte des taxes foncières, des services publics (électricité, eau, etc.), des frais d’association des propriétaires et des autres dépenses applicables (Internet, entretien paysager, etc.)
  • En règle générale, les intérêts sur l’hypothèque de votre résidence secondaire sont déductibles d’impôt et les biens locatifs font l’objet d’allégements fiscaux supplémentaires.
  • Pour un bien mis en location, les déductions peuvent prendre diverses formes, notamment les intérêts sur l’hypothèque, la dépréciation de bien immobilier lui-même et une dépréciation accélérée distincte de biens personnels tels que des meubles, électroménagers, etc.
  • Pour avoir droit a ces déductions fiscales, vous ne devriez pas utiliser la propriété plus de deux mois par an

Et inversement, si vous louez la maison pendant 15 jours ou plus au cours de l’année civile, vous devez déclarer tous les loyers perçus au fisc américain comme revenu. Mais vous pouvez également déduire les frais d’exploitation tels que les services publics, les réparations, l’assurance et les frais de gestion de ces mêmes revenu de location.

Toujours consulter un professionnel de la fiscalité avant d’aller trop loin dans le processus d’achat d’une résidence secondaire.

Étape 5: Recherchez d’autres options de propriété

En plus des maisons unifamiliales, des maisons en rangée et des condominiums traditionnels, il faut faire preuve d’une grand prudence en adoptant d’autres formes de propriété de maisons de villégiature telles que la copropriété, les clubs de vacances, le timesharing et les condo hôtels. La valeur de revente de ce type de propriétés « coopérative » peut ne pas s’apprécier et constituer un fardeau pour la revendre.De plus, pour ce type de bien immobilier non traditionnel, le financement peut être plus ardu parce que vous n’est pas ou totalement pas propriétaire (pour la saisie au cas ou).

 

Conclusion

Que vous cherchiez une maison ou un appartement pour passer vos vacances, votre retraite ou pour un investissement pour diversifier votre portefeuille, assurez-vous de faire vos devoirs.

Si vous souhaitez approfondir vos connaissances, parcourez nos divers articles et consultez notre section formation.

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